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小房企冲击IPO缩影:领地集团业绩过山车,重仓三四线难脱身

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发表于 2020-10-17 22:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
摘要:二次递表申请上市
撰文|蜜姐
领地集团作为四川本土房企,一直颇为低调,直到今年冲击IPO才不时登上财经版,被舆论广泛关注。
说领地集团是中小企业,其实在四川基本是排名第3位左右,只能说房企在全国范围的竞争太激烈了,领地2019年的营收不到80亿,在动辄达千亿营收才能算过了安全线的房企产行业来说,领地冲刺IPO实在是中小房企的典型缩影。
本周(10月12日),领地控股集团在港交所提交更新版招股书文件,第二次冲击IPO。
距离4月份,港交所披露领地首次提交的招股书已过去了半年,第一份招股书过期失效了!
不过,领地显然在早就准备,几天后就交出了第二份招股书,而且这次的招股书显然比第一次看起来表现更好,尤其是一些关键财务数据。
比如,投资者普遍关注房企的现金流问题。
据领地首次提交的招股说明书显示,过去三年,其经营活动现金流均为负值,尤其是2018年和2019年分别为-42.88亿元和-31.12亿元;投资活动现金流量净额也同样是连续三年为负值。
但最新提交的招股书显示,领地在现金流方面重要有所改善,截止今年5月末,其经营活动现金流净额“逆天改命”实现了转负为正,达3.73亿元。
此外,截止今年5月末,领地的现金及现金等价物增加至34.11亿元。
相比改善的情况来看,还是有不少问题,即便是最新的招股说明书,也难掩其艰难之处。
比如,负债的问题、太过依赖区域及三四线城市的市场、净利润下滑等。
首先来看负债率问题。通常公司要上市都会弱化自己的劣势,突出自己的优势,实在太差的地方也会临时想办法处理下。
但在负债问题上,领地似乎较难调整这个问题,一是融资成本提升,二是净负债率攀升,三是短债压力较大。
首先是融资成本,从公开的数据来看,最近三年是在增加,2017年为6.4%,到2019年增长到了9.9%。
其次是净负债率攀升明显,2017年约为60%,到2019年增加到了约140%。而最新的招股书显示截止今年5月末,其净负债率问题没有得到控制,进一步攀升至150%。
净负债率的攀升背后,偿债压力不小。
短债方面,截止2019年末,领地的现金及现金等价物约13.82亿元;而一年内需偿还的借款合计约58.63亿元!虽然其现金及现金等价物截止今年5月末已大幅增加,但也不足以完全覆盖截止2019年末一年内需偿还的借款金额。
且这种压力在2021年依然不小,2021年其应偿还的借款约为41.32亿元。
其未偿还借款总额(包括计息银行及其他借款),2017—2019年,分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元。长期债务的担子也不轻松。
作为四川房企的前三,领地也和大多数区域房企一样,存在过度依赖某一区域的问题。
以招股说明书公开的信息来看,截止今年7月底,领地有104个项目,其中约70个位于四川,所谓的全国化布局,除开四川外,其他地区以重仓三四线城市为主。
相对来说,今年尽管也有不少内地房企赴港上市,但相比前两年的风口而言,似乎资本市场的热情也冷淡了很多,毕竟现在楼市的整体状况就是“稳”,甚至个别城市还出现了二手房价格阴跌。
而下半年一直讨论很激烈的“三道红线”更是让中小房企,尤其是太过激进负债高的中小房企,形成了不小的压力。
留给中小房企上市“上岸”的时间恐怕不太多了。
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